MBA em Gestão Fundiária

Este módulo inicial estabelecerá as bases para todo o curso, contextualizando a gestão fundiária dentro do universo das concessões e serviços públicos. Serão abordados os conceitos fundamentais, a importância estratégica da gestão fundiária na viabilização de grandes projetos de infraestrutura (energia, transporte, saneamento), e o papel crucial da gestão fundiária em todas as fases do ciclo de vida de um projeto (planejamento, implantação, operação, desativação). Inclui também a análise dos modelos de concessões, autorizações e permissões de serviços públicos, e a estrutura e cláusulas essenciais dos Contratos de Concessão, com foco nas obrigações do delegatário de serviço público relacionadas à gestão fundiária, nos termos da Lei de Concessões (Lei nº 8.987/1995). Para completar a visão do ciclo, o módulo também abordará os aspectos contratuais e legais da transferência de ativos imobiliários e fundiários no encerramento da concessão, incluindo a diligência reversa e due diligence para o término ou transferência de projetos.

Este módulo aprofundará o conhecimento nas bases legais que regem a propriedade e as intervenções estatais sobre ela no Brasil. Serão explorados os princípios constitucionais da função social da propriedade, o direito à moradia, e o conceito de desapropriação por utilidade pública e interesse social. O Direito Administrativo será examinado em relação ao poder de polícia, servidão administrativa, requisição administrativa e tombamento. No Direito Civil, o foco será na propriedade, posse, direitos reais e contratos imobiliários essenciais à gestão fundiária. Por fim, o módulo incluirá as normas internacionais e boas práticas, como o Padrão de Desempenho 5 (PS5) do Banco Mundial/IFC e os Princípios do Equador, e os Guiding Principles on Business and Human Rights da ONU.

Continuando a análise do arcabouço legal, este módulo focará nas legislações específicas que impactam diretamente a gestão e a regularização fundiária em concessões. Serão estudadas, entre outras: a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e seus desdobramentos na regularização dominial; a Lei Geral de Desapropriações (Decreto-Lei nº 3.365/41) como norma de apoio à regularização; a legislação sobre loteamentos, parcelamento do solo urbano e rural (Lei nº 6.766/1979); o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas ferramentas; a Lei nº 13.465/2017, que estabelece a Regularização Fundiária Urbana (REURB) no Brasil; e a Lei nº 9.636/1998 (sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União), avaliando a interlocução do empreendedor com órgãos como SPU, INCRA etc. Adicionalmente, será abordado o Direito Tributário Imobiliário, compreendendo ITR, IPTU, ITBI e taxas/emolumentos, com as suas implicações nas aquisições e regularizações fundiárias.

Este módulo integra o conhecimento do Direito Ambiental aplicado à gestão fundiária com o processo de licenciamento ambiental. Será abordado o Código Ambiental (Lei nº 12.651/2012 – Novo Código Florestal) e sua interface com áreas de preservação permanente (APPs), reserva legal. A discussão se estenderá a Unidades de Conservação e terras indígenas/quilombolas e seus regimes jurídicos. Em paralelo, serão detalhados os estágios do licenciamento ambiental (Licença Prévia, de Instalação e de Operação), sua interação com a fase de aquisição de terras, os Estudos de Impacto Ambiental (EIA) e Relatórios de Impacto Ambiental (RIMA), e os Planos Básicos Ambientais (PBA) e programas socioambientais. Por fim, no caso dos empreendimentos de geração de energia elétrica, tratar-se sobre o Plano Ambiental de Conservação e Uso do Entorno de Reservatório Artificial.

Focado nos impactos sociais e nas boas práticas, este módulo abordará a identificação e cadastramento socioeconômico da população atingida e vinculada (proprietários, posseiros, arrendatários, meeiros, parceiros, inquilinos). Serão exploradas metodologias de levantamento socioeconômico e demográfico, análise de vulnerabilidade e impactos em grupos específicos (populações tradicionais, comunidades rurais), e a geração de bancos de dados, incluindo a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD. A avaliação para tratamentos socioeconômicos, identificação e valoração de perdas e danos, desenvolvimento de planos de ação para reassentamento e remediação, e programas de desenvolvimento local e sustentabilidade também serão cobertos.

Este módulo abordará as metodologias e tecnologias para o levantamento preciso das propriedades. Serão detalhadas as técnicas e tecnologias de levantamento topográfico e geodésico (GNSS, drones, LiDAR) aplicadas ao cadastramento físico-patrimonial (delimitação do espaço geográfico da ocupação, registrando as características dos imóveis). Será dada especial atenção aos Sistemas de Informações Geográficas (SIG/GIS) aplicados à gestão fundiária, incluindo modelagem de dados espaciais, análise de sobreposição e gerenciamento de conflitos de áreas. A integração de dados cadastrais (SICAR, CAR, INCRA, Receita Federal, Prefeituras, Cartórios de Registro de Imóveis) também será um tópico central.

Este módulo foca na verificação da titularidade e na valoração dos imóveis. Abrange a documentoscopia e análise jurídico-dominial, essencial para a confirmação de direitos e identificação de vícios e irregularidades registrais em cadeias dominiais, incluindo a análise de títulos (escrituras, matrículas, registros) e documentos de posse, e a realização de due diligence imobiliária para identificação de riscos e passivos. Paralelamente, serão estudadas as metodologias de avaliação imobiliária para concessões (comparativo de mercado, custo de reprodução, renda, residual), as normas técnicas (ABNT NBR 14653) e resoluções específicas (e.g., INCRA, IBAPE), a avaliação de servidões e desapropriações parciais (indenização de benfeitorias, culturas, acessões), e a elaboração e revisão de laudos de avaliação.

Este módulo se concentrará nas estratégias e processos para a aquisição amigável de imóveis. Serão abordadas as técnicas e estratégias de negociação, incluindo psicologia da negociação, comunicação eficaz e resolução colaborativa de conflitos e mediação. Detalhes sobre a estruturação de propostas de aquisição e indenização serão fornecidos. A Declaração de Utilidade Pública (DUP) será estudada em relação aos seus requisitos, procedimento para obtenção e implicações legais e administrativas para a gestão fundiária. Por fim, o módulo tratará da contratação e aquisição extrajudicial, explorando contratos típicos (desapropriações amigáveis, servidões administrativas, arrendamentos, compra e venda, direito real de superfície, cessão de uso de áreas públicas) e o registro imobiliário de direitos reais.

Este módulo focará nos processos judiciais de aquisição de imóveis e na gestão de litígios. Será analisado o processo de Desapropriação (e Servidão) Judicial, incluindo suas fases administrativa e judicial (petição inicial, contestação, prova pericial e sentença, passando pela imissão na posse provisória e findando com a definitiva). Outras ações fundiárias relevantes, como ações possessórias e petitórias relacionadas a imóveis de projetos, e usucapião em face de concessionárias, também serão discutidas. Por fim, o módulo abordará a gestão de litígios e conflitos fundiários, com estratégias de prevenção e gerenciamento, mecanismos de resolução alternativa de disputas (arbitragem, conciliação, mediação), e a gestão de passivos judiciais e contingências.

Este módulo final aborda a gestão do ativo imobiliário, incluindo os usos possíveis de áreas remanescentes e excedentes. Será tratado sobre a desafetação de bens imóveis que não sejam mais servíveis e a possibilidade da sua alienação. Além disso, o módulo trará uma visão prospectiva, cobrindo a inovação e tecnologia na gestão fundiária, aspectos de compliance, governança e ética (programas de integridade, riscos de fraude, responsabilidade social corporativa). Será tratado sobre a necessidade e importância de fiscalização da ocupação e invasões dos bens afetados, tais como margens de reservatórios, faixas de domínio de rodovias e ferrovias, de áreas ambientalmente protegidas (APP e ARL), de modo a evitar, inclusive, responsabilização administrativa, civil e criminal de ordem ambiental. Será dada atenção às novas fronteiras e desafios, como a questão climática (créditos de carbono, áreas de risco) e a aplicação dos princípios ESG (Environmental, Social, and Governance) na tomada de decisões de investimentos em infraestrutura.